Выселение из квартиры

Выселение из квартиры. В каких случаях могут выселить из жилого помещения?

Выселение  из жилого помещения может произойти в случае, если: 

1. Дом признан аварийным;

2. Сменился собственник помещения или с ним прекращены семейные отношения;

3. Плата за помещение и коммунальные услуги не вносится более шести месяцев;

4. Систематическое нарушение прав соседей;

5. Использование жилого помещения не по назначению или  бесхозяйственное обращение с ним, а также в некоторых других ситуациях.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, а также бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, таким образом допуская его разрушение, в этом случае они могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение допускается только в качестве крайней меры и только по решению суда. Важным условием в данном случае будет являться то, что наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, откажутся выполнить полученное от наймодателя предупреждение о необходимости устранить нарушения и провести в соразмерный срок ремонт помещения, если обращение с жильем приводит к его разрушению (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14)

Нарушение прав и интересов соседей:

Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей – это  неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением. К таким действиям, в частности, относятся:  несоблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства,а также правил пользования жилыми помещениями. Например, прослушивание музыки, игра на музыкальных инструментах, производство ремонтных, строительных работ в ночное время с превышением допустимой громкости; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.

Бесхозяйственное обращение с жильем:

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия, которые в результате влекут повреждение, либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.) 

Уточним, что все таки в большинстве случаев, выселение производится в судебном порядке.

Кто имеет право обратиться в суд

С иском о выселении в данном случае вправе обратиться наймодатель или другие заинтересованные лица. Например, соседи, а также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Если указанные выше нарушения совершает собственник жилого помещения и после предупреждения органа местного самоуправления продолжает их совершать, а также отказывается  производить необходимый ремонт, то по иску органа местного самоуправления суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. В таком случае собственнику будет произведена выплата  вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ; п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Использование жилья не по назначению и систематическое нарушение прав соседей

Использованием жилого помещения не по назначению, называется его использование, которое предусмотрено не для проживания граждан, а для иных целей. Например, использование для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных. Иными словами фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или ИП-деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях. Однако при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, равно как и требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др).

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются:   

– неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан;             

– не соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. – не соблюдение Правил пользования жилыми помещениями. 

Пример:

Прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости. 

Производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время.

Нарушение правил содержания домашних животных

Совершение в отношении соседей хулиганских действий и др. 

Признание дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение. Прежде всего данный земельный участок должен быть необходим для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположено жилое помещение, подлежит изъятию для муниципальных нужд (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Порядок действия:

В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости. Данный проект определяет размер возмещения за изымаемое помещение, сроки и другие условия изъятия. При отказе собственника от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда. Такое решение возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 4, 6, 7, 9 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения, ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом собственникам помещений в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемое у них жилое помещение или предоставлением им по соглашению другого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).

Исключение:

Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату той суммы,  которую они потратили на приобретение аварийного жилья (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Лицам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, предоставляются жилые помещения, благоустроенные применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Также данные помещения  должны быть равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, кроме того  отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта (ст. ст. 86, 87.2, 89 ЖК РФ).

При наличии письменного согласия нанимателя по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи допускается предоставление им взамен жилого помещения в аварийном доме жилого помещения меньшей площади. Такое согласие должно быть закреплено в отдельном документе, а также во вновь заключаемом договоре социального найма (Письмо Госкорпорации “Фонд содействия реформированию ЖКХ” от 27.06.2019 N ВТ-07/1062).

Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения с отказом привести его в прежнее состояние

Если собственник или наниматель отказывается привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, в таком случае суд по иску вышеуказанного органа может принять решение (ст. 29 ЖК РФ):

– о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (для собственника жилья);

– о расторжении договора социального найма и выселении из жилого помещения (для нанимателей).

Исключение составляют помещения, расположенные в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме (ч. 7 ст. 29 ЖК РФ).

Переход права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Обращение взыскания на жилое помещение

Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Взыскание на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением всех проживающих в нем лиц (п. 1 ст. 78 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в таком случае они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными: это, например, длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д. (ч. 1 ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства

В этом случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом.

Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение (п. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ; п. п. 13, 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Лишение родительских прав

Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, то такие граждане могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора без предоставления другого жилого помещения. Законом субъекта РФ может быть предусмотрено выселение указанных граждан в другое жилое помещение по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ч. 2 ст. 90, ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).

Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по данным договорам. При отказе сделать это они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случая передачи жилого помещения другому лицу, которое является стороной трудового договора с нанимателем жилого помещения, а также определенных групп граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления им другого помещения (ч. 2 ст. 102, ст. 103 ЖК РФ).

 

ОБРАЗЕЦ ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ ОБ УТРАТЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ БЫВШЕГО ЧЛЕНА СЕМЬИ ВЫ МОЖЕТЕ ПОСМОТРЕТЬ, ПЕРЕЙДЯ ПО ЭТОЙ ССЫЛКЕ.

Share:

Categories:

Нам интересно услышать Ваше мнение

прокрутка
%d такие блоггеры, как: